多くの人は、土地を探す際に注意するのは、
- 地形
- 立地
- 日当たり
くらいでしょうか？ぼくがそうでした。実際に土地を購入してみて、
失敗した！
もっとこういう観点が必要だった！
という点がいくつかありますのでそれをご紹介します。
隣接する道路
いくら土地が広くて綺麗でも、隣接する道路によって最悪家を建てられないケースもあります。
知っておくべきは下記の2点
接道義務
聞きなれない単語と思いますが、建物が建設される土地には接道義務が課されています。接道義務とは道路に間口が2m以上接していない敷地には建物を建設できないという決まりです。
その道路とは、幅員4m以上、指定がある場合には6m以上の幅員が必要です。つまり、買う土地がある程度太い道路に2m以上接していない土地は家を建てることすらできないのです。
太い道路沿いの家なら問題ありませんが、道路から細い敷地を通って裏に入るような土地は要注意です。気になるようでしたら不動産の担当者に「この土地は、接道義務を果たしているか？」と聞いて良いと思います。
そもそも、用途＝宅地で探しているのに、接道義務を果たしていない土地を案内する不動産屋はまずいないとは思いますが。
セットバック
こちらの記事でも触れました。
隣接する道路が幅員4メートル未満の場合、セットバックというものが必要となり、敷地いっぱいに塀などを建てられません。中心線から2メートル後退する必要があるので、3メートルの道幅の場合、道路を挟む両家で50cmずつ後退する必要があります。
物件としては70坪を超えていても、実際の有効面積は65坪だったなんてことがあり得ます。
隣接する道路の幅が、狭い場合は敷地いっぱいに使うことができないということですね。
建ぺい率と容積率
次はちょいと小難しいです。
みなさんは建ぺい率と容積率という単語を聞いたことがありますか？
延べ床面積とは家の床面積の合計のことで、１階が40平方メートル、２階が35平方メートルの場合の延べ床面積は75平方メートルとなります。 容積率は建ぺい率と併せて考える必要があり、例えば「土地の面積が100平方メートルで建ぺい率50％、容積率100％」であれば、延べ床面積で100平方メートルの家が建てられます。
容積率とは「その土地に建築可能な家の延べ床面積の割合」を示しています。
延べ床面積とは家の床面積の合計のことで、１階が40平方メートル、２階が35平方メートルの場合の延べ床面積は75平方メートルとなります。
簡単に言うと、建ぺい率は土地に対して建物を建てられる面積の割合のことで、容積率はその土地に建築可能な家の延べ床面積の割合のこと。建ぺい率は「風通しや防災のための規制基準」で、容積率は「人口をコントロールするための基準」です。
平屋の場合はどちらも同じ意味になりますが、2階建てや3階建てではまったく違う結果になります。
買った土地内でも好きに建物を建築できるわけではないことを覚えておいてください。
立地
公共交通機関の有無、交通アクセスなどはぱっと思いつきますが、本当にチェックする必要がある項目はたくさんあります。
- 通勤・通学経路
- スーパー等の商業施設
- 最寄駅までの環境
- 交通状況
- 市役所等の公共施設
- 嫌悪施設
やはり人生で一番長い時間を過ごすと言っても過言ではない職場。距離や所要時間は短いほど良いでしょう。お子さんがいる家庭にとっては、小学校までの距離も大事になってきます。小学校の高学年にもなると体力がついてきて、ある程度遠くても良いのですが、低学年であまり遠いと心配の種になります。
嫌悪施設というのは、騒音や悪臭を放つ施設のことで、パチンコ屋・ゲームセンターにごみ処理場などがあります。治安が悪い地域で夜に車やバイクの音が大きいのも、住んでみるとかなりのストレスになります。
視察を入念に
ここからは、知識武装するというよりも、直接土地を見に行って肌で感じてほしい部分です。土地の現物を確認しないで買う人はいないと思いますが、確認の仕方にいくつかポイントがあります。
平日と休日の朝夕を見る
仕事がカレンダー通りの休みの場合、土地を見るのも休みになることが多いと思います。休みの日の視察ももちろん必要なのですが、休日だけでなく平日の視察も行ってください。
それはなぜかというと、周辺の道の混雑状況を知るためです。これはぼくが購入時に欠けていた視点です。ぼくが買った土地は、大きい国道から一本中の閑静な住宅街を選んだつもりだったのですが、住んでみると平日の朝の車通りがめちゃくちゃ多いのです。国道へ出る信号が混むため、ショートカットに使われるのです。
逆に、便利なショッピングモールやスーパーが近くにある場合は、休日が混むことになります。近所で立地が良く、70坪ほどの土地があるのですが、近所にスーパー＆本屋＆ドラッグストアなどのショッピングモールがあり、休日の夕方だけ激混みになります。
あとは街灯の有無や月明かりが届くなど、夜の明るさを知っておいたほうが良いです。夜暗い地域は犯罪の発生や、変質者の出現を促すので、お子さんがいる家庭では心配の種になってしまいます。
雨の日に見る
雨の日というよりは、雨が降った翌日に見たほうが良いかもしれません。理由はおわかりですね？
水はけの確認のためです。
下水道が整備されている土地ならばほぼ問題ないと思いますが、土壌の状態により水が長い間溜まってしまう土地があります。昔田んぼであったり、川などの水の通り道であったり、またはその周辺だったりで水はけが悪くなってしまうケースは多いようです。
このように水はけが悪い土地は、今後良くなることは見込めません。車の洗車するたびに億劫になるなんてことに成りかねません。
隣接した家の配置を確認する
購入予定の土地に隣接している土地には家屋は建っていますか？また、その土地に家を建てることで隣家の日当たりを遮ることになりませんか？
ぼくが買った土地に隣接している家が、1つの土地に２つの家を建てており（2世帯）南側ギリギリに家が建っていました。我が家を建てる際は当然、日当たりを良くするために北側に寄せたいのですが、隣の家の日当たりを遮ることになるのが心配でした。
幸い隣の家族はとても良い人で、問題になることはありませんでしたが、どこからどう見ても我が家のせいで日当たりが悪くなっています。たちの悪い隣人だったら間違いなくトラブルになっていると思います。
イベントの有無を知る
都会など公共交通機関が発達しているところは良いのですが、地方では車がないと生活がままなりません。世の中には、イベントによって歩行者天国となったり、マラソンコースとなったりで車の出入りができなくなる日がある地域が存在します。
年に何回もあるわけではないですが、知るに越したことはないです。
以上が、ぼくの考える「地購入前に確認すべき注意点」です。
最後の視察については、知識サイトではなかなか得られないぼくの失敗体験から感じた点です。
これから土地を購入する方は参考にしてください。
